この記事は宅地建物取引士＆
R5年（2023年）度賃貸不動産経営管理士試験合格の
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プロフィール
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このブログでは以前より住宅の話もいろいろとしております。
私が住んでいる一戸建ては、一応首都圏内ではありますが
田んぼと畑に囲まれた郊外。駅から車で10分くらいのところです。
住宅情報誌なんかで「駅から車で・・・」ときた瞬間に
うわぁ・・・って思う方も多いのではないでしょうか？
第一印象としては田舎すぎる・・・不便そう・・・ですよね。
我が家も引っ越す度に駅からどんどん遠くなっています。
今回とうとう「市街化調整区域（以下、調整区域）」の住宅を選んだ次第です。
そんな田舎すぎる郊外一戸建てに住んでみて
感じたメリットデメリット、調整区域のおはなしや
郊外戸建がオススメできない方などお話していこうと思います！
完全テレワーク化で地方移住などをお考えの方
戸建をどこに買おうか迷っている方の参考に少しでもなれば嬉しいです！
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、都市計画区域について、
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに
定める区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域として定める区域である。
つまり、ビルやおうちなど積極的に開発を進めるべき「市街化地域」と対照的に
なるべく緑や自然を残しておこう！という地域がこの「市街化調整区域」というわけです。
原則として、住宅や施設などの建設が認められていないため
静かに落ち着いて暮らせる反面、周囲に何もなく不便な地域であると言えます。
各自治体が都市計画図を公開している場合があります。
一度見てみると面白いですよ！
市街化調整区域のメリット
不動産価格が安い
文字通りのド田舎ですので、都心や駅前といった都市計画地域と
比較して土地代がかなり安いです。田舎ですので敷地面積も基本的に広めです。
それに伴い、建物代をプラスしてもお値段控えめで広々とした
プチ豪邸みたいな家が建てることもできます。
ポイント
お家時間が長い方、広々とした庭を使っての趣味を楽しみたい方や
スポーツ、BBQ、自家製プールなどなど・・・
楽器等大きな音を出す趣味の方にもおススメです！
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不動産関連の税金が安い
市街化調整区域は市街化区域と異なり、「都市計画税」がかかりません。
固定資産税はかかるものの、市街化区域と比較してかなりお安くなっています。
これら料金は住宅ローンなどと同じく毎月（毎年）かかってくる
固定費となりますので少ないことに越したことはないです。
ライフスタイルの多様化により見直される可能性も
基本、財産になる不動産の価値というのは売却などの投資の他、
子供や孫への相続財産としても挙げられます。
一方、現在は自由で幅広いライフスタイルを送る方が増え、今後もその傾向は
強まるかと思います。生涯独身や若くしてFIREして田舎で隠居という方も
珍しくありません。そういった層には自分たちが住める住宅なら安ければ良い！と
いう考え方も多く（次世代に残す必要がない）今後は調整区域の住宅というのも
価値観が見直される可能性があります。
基本的に静か
周りに国道などの大きい道路がないため、朝から晩まで車の走行音がする
などといったことがありません。交通量も少ないため、基本的に渋滞になることも
ありません。そのため自宅駐車場に出し入れしづらいといった悩みは生じにくく、
その辺りのストレスとは無縁です。
また、隣家との距離も余裕がある物件が多いため
ご近所の騒音トラブル等にも遭遇の可能性が低いです。
注意ポイント
反面、街灯も少なく住宅も少ないため住宅の灯りもなく
歩行者なども少ないため、夜は都市部よりも
人気がなく真っ暗、といった環境になりがちです。
一人歩きはちょっと怖いかもしれません。。
お子さんが塾などで帰りが遅くなってしまう場合は
送り迎えできる環境が望ましいです。
将来的に大型店舗などが建設される可能性が低い
調整区域は「市街化をなるべく抑えるべき地域」のため
一部住宅を除き、基本的に新規開拓ができない地域となります。
そのため、お隣が治安のよくなさそうなアパートになってしまったり、
夜中まで騒音が気になる大型ショッピングモールになってしまう、
という心配もいりません。
ただ、一部例外として「元々調整区域に住んでいる住人が
生活に困らない程度の施設」は新しく作ってもいいという条件になっています。
そのため、市街化調整区域でもコンビニやライフラインに直結する施設は
住み始めた後に近所にできる、ということがあります。
ただ、地域住民を対象とした小規模施設がメインとなるため
もともと市街化調整区域には若者が少なく、高齢者割合が高いのもあり
騒音の原因となるような施設ができる可能性は低いでしょう。
市街化調整区域のデメリット
不動産としての価値はほぼなし
メリットの「価格が安い」から想像できるように、
調整区域の物件は不動産としての価値はほぼ皆無と考えた方が良いです。
駅前のマンションは立地によっては購入時より高く売れるため
不動産投資などでも好まれますが、市街化調整区域の戸建は
全くの真逆の位置に関連づけられます。
そのため、売却を見据えた上での調整区域での住宅購入は
絶対に避けた方が良い、と言えます。
調整区域の戸建てを購入するにあたっては
・あくまで住宅は快適に住むためにあるもの
・将来的に手放す可能性が低い
そういった方向きとなります。
売却ではなく賃貸として活用することで、安定した定期収入を得ることもできます。
駅から遠く、近隣に施設がないことが多い
調整区域の立地は駅からかなりの距離離れた郊外であることから
近隣にショッピングモール、娯楽施設など大型店舗がある確率は
限りなく低いです。
こういった施設に遊びに行く場合、
基本的に自宅から遠出をしなくてはなりません。
また、立地によっては就労場所も限られます。
市街化区域はお店もいろいろあり、ご近所バイトなども探しやすいですが、
調整区域で職種を選んで仕事したい場合は遠方しかない恐れがあります。
調整区域にもピンキリあり、本当に周りが山や畑だらけという
場所もあれば少し行けば便利な施設があり、
本当に調整区域？みたいなところもあります。
この境目の物件を探すというのもアリです！
便利なのに安い！なんてサイコーですよね
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自動車が必須
上記のことから自動車の所有はほぼ必須となります。
コミュニティバスなども運行していますが、
本数もかなり少なく、立地によってはバス停まで相当歩くということもあり
こればっかりに頼る生活はお勧めできません。
ただ、自動車は運転免許を持っていない方は教習所通いをしなくてはなりませんし
初期費用に車検、自動車税など固定費としてかかってくるため
この辺も許容できる方向きです。
ポイント
一方、土地が広大なため駐車料金が別途必要、車は1台までのような
制限もある市街化区域と比べ、緩和された条件のところが多いです。
ガス・下水道が制限されやすい
市街化区域では都市ガス・上下水道がメインになるかと思いますが、
調整区域はやや不便な選択肢となりがちです。
プロパンガスや浄化槽など、料金も割高になったり何かあるたびに
立会いが必要になったりといろいろ不便なこともあります。
注意ポイント
電力自由化に伴い、ガス会社も同じところにして特典をもらったり
お得に済ませることができますが、プロパンガスの場合は
そういった恩恵にも与れません。
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住宅ローンが使えない場合がある
住宅ローンは仮に支払いができなくなった場合に
その土地・建物を差し押さえて担保にするといった目的があります。
調整区域は建物＆土地代にほぼ価値が無いため
担保にしたところで売却することが難しく、そういった理由で
ローン申請が通らない可能性もあります。
市街化区域に比べ、値段も落ちますので資産に余裕がある場合は
キャッシュでの購入も視野に入れてみてもいいかもしれません。
増改築、建て替えなどの時に許可が必要
こちらも住宅ローンと同じく、今現在お家が建っていたとしても
そこを増築したり建て替えする場合は制限があったり、許可が必要になる
可能性があります。
注意ポイント
条件によっては不可能、ということもありますので
購入前に不動産会社や市区町村など必ず確認を取りましょう！
まとめ
以上のことから、調整区域の物件は・・・
こんな方におススメ！
- とにかく安くマイホームが欲しい方
- 利便性が低くても抵抗がない方
- テレワーク中心の方
- 騒音問題に悩みたくない方（双方とも）
こんな方にはおススメしません！
- 住宅は便利なところにあってこそ！という方
- 将来住み替えを検討している方
- 自動車の運転に抵抗がある方
いかがでしたでしょうか？
調整区域は市街化区域に比べ不人気なため、
逆に言えば安価で豪華な物件に出会える確率も高いのが魅力です。
私自身住んでみて不便なことも多いですが、
のどかで緑も多く、リラックスして生活できるので
静かな環境で暮らしたい、という
自分たち家族にはピッタリの物件で大満足です！
楽器演奏なども気兼ねなくできますしね！
一方、賑やかなところで便利に暮らしたい！など
ご家族によって希望の住宅は様々かと思います。
現役のうちは駅前、職場近くなどの便利な立地に住宅を購入し、
引退後に売却して調整区域のような
落ち着いた田舎に住宅を購入するという手もありだと思います。